Plaza je 17-poschodový administratívny komplex s rozlohou 28 000m2. Medzi hlavných nájomníkov patria banky, realitné a advokátske kancelárie, poisťovne a štátny senátor. Spoločnosť Cooper chcela najprv vykonať LEED certifikáciu na inej budove z ich portfólia. „Chceli sme byť LEED priekopníkmi v tomto regióne, pretože sme vedeli, že toto hodnotenie má pozitívny vplyv na nájomníkov.
No keď sme začali práce na tejto budove, rýchlo sme pochopili, že Plaza je oveľa ďalej vďaka práci Johnson Controls,“ hovorí hlavný inžinier Alle Stewart. „Na mieste sme mali množstvo systémov a realizovali sme potrebné monitorovanie a získané údaje sme začali vyhodnocovať,“ dodáva správca nehnuteľností Amy Marthers. „Bolo na čase zosúladiť a zdokumentovať potrebné postupy a procedúry.“
Cesta k LEED certifikácii
Riadiace systémy a monitorovanie spravoval Johnson Controls už od roku 1989. Keď sa v roku 2006 stala novým vlastníkom spoločnosť Cooper, vyžiadali si štúdiu zameranú na zlepšenie hospodárnosti a energetickej účinnosti stavby. Necelých šesť mesiacov od zadania Johnson Control navrhol a predstavil štúdiu o potenciálnych opatreniach na úspory energií v budove. V priebehu ďalšieho roka a pol sa vykonalo kvantum úsporných energetických opatrení, čo predstavovalo ročnú úsporu nákladov viac ako 43 000 dolárov.
Medzi opatrenia patrila modernizácia cirkulačných vzduchových zariadení z pneumatických na digitálne, inštalácia pohonov s premenlivým krútiacim momentom pre chladiace zariadenia, riadenie osvetlenia a prechod na riadiaci systém budov – Johnson Controls Metasys®. Riadiaci systém Metasys komunikujúci cez štandardné internetové prehliadače riadi a monitoruje všetky mechanické a elektrické systémy v budove. Modernizácia sa dotkla aj všetkých zariadení v budove – prebehla výmena ovládacích prvkov. Nové ovládacie prvky na ohrievačoch a vykurovacích jednotkách pomáhajú pomocou sekvenčného riadenia a časového vypínania znižovať spotrebu energie. Monitorovanie spotreby sa teraz realizuje na každom poschodí a pre každé zariadenie zvlášť. „V minulosti bežala naša klimatizácia a osvetlenie bez prestávky 24 hodín denne, 7 dní v týždni. No teraz už dokážeme ovládať zariadenia v budove podľa aktuálnej potreby. Aj nájomníci oceňujú možnosť regulácie spotreby mimo pracovného času.“ dodáva A. Marthers.
„Na každom poschodí je umiestnená klávesnica, ktorá umožňuje nájomníkom lokálne nastaviť klimatizáciu a osvetlenie. Keďže sa spotreba dá sledovať individuálne, náklady za energie môžeme nájomníkom odôvodniť. Tieto funkcionality majú, v porovnaní s inými budovami v oblasti, pozitívny vplyv na cenu nájomného a lízing.“ V priebehu celého procesu znovuuvedenia do prevádzky sa ako meradlo výkonnosti používal hodnotiaci systém ENERGY STAR®. Ten zohľadňuje výkyvy počasia, veľkosť stavby, umiestnenie a ďalšie špecifické prevádzkové charakteristiky. Praktické školenie, ktoré bolo súčasťou procesu, ukázalo personálu (vrátane prevádzkovateľov), ako aktualizovať údaje ENERGY STAR a ako efektívne používať systém Metasys. Stabilný výkon systémov a pravidelnú optimalizáciu zabezpečuje služobná dohoda s Johnson Controls.
„Pracovný tím Johnson Controls tu v Columbii je jeden z najlepších, s ktorým som mal tú česť pracovať. Mám pocit, že sme všetci rovnako zapálení pre danú vec,“ dodáva A. Stewart. Po realizácii úsporných energetických opatrení dostala stavba ENERGY STAR hodnotenie 84 bodov a získala aj ocenenie. Pre spoločnosti Cooper, NAI Avant a Johnson Controls toto hodnotenie predstavovalo dobrý smer, ako získať ocenenie ENERGY STAR Gold.
ENERGY STAR GOLD
Keď sa v roku 2008 spoločnosť Cooper rozhodla pokračovať v certifikácii LEED, projekt sa už niesol v znamení udržateľnosti a hospodárnosti. Spolupracujúce firmy zistili, že Bank of America Plaza má dobrú východiskovú pozíciu na dosiahnutie certifikátu LEED Gold a proces sa začal hneď v októbri toho roku. Johnson Controls v projekte zastával pozíciu LEED konzultanta a riadil monitorovanie a zhromažďovanie informácií od personálu a nájomníkov a proces verejného obstarávania.
Zosúladili sa procesy čistenia a recyklácie spolu so základnými každodennými operáciami, čím sa stali nápomocné pri tvorbe vnútorných smerníc a postupov. Ekologické čistiace procesy vyžadujú použitie certifikovaných ekologických prostriedkov (Green Seal Certified), ktoré však znižujú množstvo toxínov a odpadu vypúšťaného do prostredia, zachovávajú prírodného zdroje a minimalizujú poškodenie ozónovej vrstvy. Aj v okolí budov sa začali využívať postupy šetrné k životnému prostrediu – používajú sa ekologické kosačky, sezónna výsadba sa kompostuje a používa na zlepšenie pôdy. Medzi ďalšie zlepšenia, ktoré Johnson Control do procesu vniesol, patrí inštalácia meračov vzduchu a CO2 emisií (lepšia kontrola kvality ovzdušia v budove). Kvôli podrobnejšiemu meraniu spotreby chladiacich zariadení a osvetlenia pridali aj ďalšie merače spotreby. Systém Metasys dokáže vytvárať trendy a reporty pre všetky pohony s premenlivým krútiacim momentom.
Takmer 80 % podrobných meraní v budove pomohlo pri vyhodnocovaní menších oblastí a plánovaná dodatočná modernizácia bude jednoduchšia. V apríli 2009 budova už dosiahla hodnotenie ENERGY STAR 87 bodov a opäť získala ocenenie. Certifikačný proces vrátane všetkých dokumentov potrebných pre United States Green Building Council (USGBC) spravovala Johnson Controls. Výsledkom spoločného úsilia spoločností Cooper, NAI Avant a Johnson Control bol zlatý certifikát v marci 2010. „Zlatá medailu“ získali za efektívne riadenie budovy a výsledné úspory. Celkovo dosiahli 56 bodov v šiestich kategóriách podľa hodnotenia LEED. Najpozoruhodnejšie bolo hodnotenie v oblasti „Energia a atmosféra“, kde získali 21 z 30 možných bodov, „Izbová kvalita životného prostredia“ získala 15 z celkových 19 bodov a „Inovácie v prevádzke“ 5 zo 7 možných bodov.
Výsledky
V budove znížili spotrebu energie o 15 %, spotrebu vody až o 40 % s dôrazom na trvalú udržateľnosť. Recyklačným program sa podarilo vyzbierať mesačne 54 kg recyklovateľného materiálu a 160 vriec drveného papiera. „Sme veľmi hrdí na to, čo sa nám podarilo s našou budovou dosiahnuť. Pozerajú na nás mestá, ako New York alebo Atlanta, kde je LEED certifikácia častejšia. Naša certifikácia nás odlišuje od konkurencie,“ hovorí A. Marthers. „Bola to ozajstná tímová práca, ktorá bola dôležitá pre pochopenie všetkých procesov. Vedomosti, ťah na bránku a odhodlanie boli pre nás kľúčové.“
Prínosy:
- Zníženie spotreby energie 15 %
- Zníženie spotreby vody 40 %
- Priemerne 54 kg recyklovateľného materiálu a 160 vriec drveného papiera mesačne.
www.johnsoncontrols.com