Na úvod triviálna otázka. Čo je to vlastne facility management?
Facility management je riadenie podporných činností v organizácii, ktoré umožňuje, aby sa vedenie spoločnosti mohlo venovať iba svojmu hlavnej činnosti. Facility management vlastne vytvára príjemné prostredie pre užívateľov objektov, čiže v skratke to je starostlivosť o užívateľa budov. Stará sa o konštrukčnú časť, o technologické zariadenia, ale tiež o účtovníctvo, upratovanie, sťahovanie, atď. Sú to podporné činnosti, ktoré sú definované v norme EN 15221 – 1 platnej od roku 2007 a je ich pomerne dosť. Rozdiel medzi správou budov a FM je v tom, že FM predstavuje integroavané riadenie všetkých podporných činností, medzi ktoré patrí aj správa budov.
Samotný FM je pomerne mladá oblasť. Vznikla v roku 1980 v USA, odkiaľ sa rozšírila do Európy. V krajinách bývalého východného bloku sa FM objavil premiérovo v Maďarsku. V Čechách vznikla tamojšia asociácia IFMA CZ pred 12 rokmi. Na Slovensku siahajú začiatky FM ako odboru do roku 2003, kedy sa pprvý krát konala konferencia Facility management, ktorú organizoval prof. Dušan Petráš spolu s Ing. Ladislavom Piršelom, PhD.. Odvtedy sa uskutočnilo 11 ročníkov, ten posledný na začiatku tohto októbra. Ľudia, čo sa tam stretávali, vyzývali na vznik nejakej organizácie a aj z ich podnetu neskôr vznikla SAFM.
SAFM je mladá organizácia, vznikla v 2009. Kto inicioval vznik, aké boli hlavné dôvody vzniku a ako sa vám darí napĺňať ciele, ktoré ste si stanovili pri založení?
Pred rokom 2009 existovala Spoločnosť pre facility management IFMA SK. Tá sa však po dvoch rokoch rozpadla. Stretla som sa s Ing. arch. Karolom Hederlingom, terajším riaditeľom segmentu Property Services v ISS Facility Services, ktorý sa ma opýtal, že čo nám bráni, aby sme si vytvorili ďalšiu organizáciu. Zakrátko sa pripojil Ing. Juraj Pekarovič, neskôr som prizvala do tohto 3-členného tímu našu bývalú doktorandku Ing. Andreu Szabovú, PhD., zavolali sme aj Ing. Mariána Tótha, generálneho riaditeľa Somat Group a ešte jedného bývalého študenta. Asociáciu teda rozbiehala skupina šiestich-siedmich ľudí, ktorí si porozdeľovali svoje úlohy. Ja som si napríklad zobrala na starosť vzdelávanie, Karol Hederling styk s verejnosťou atď. Postupne sme naberali členov, ktorých je v súčasnosti 21 fyzických osôb a 4 právnicke osoby. Rozdiel medzi SAFM a americkou IFMA je v tom, že IFMA môže mať za členov iba fyzické osoby – facility manažérov. Naša organizácia má okrem facility manažérov aj právnické osoby. V druhom roku existencie sa SAFM stala členom Euro FM, čo je európska asociácia facility managementu združujúca jednotlivé európske národné asociácie, ktoré sa nenachádzajú v štruktúrach IFMA.
Cieľom SAFM je dostať FM ako taký do povedomia odbornej verejnosti. Snažíme sa o to aj na poli legislatívy. V súčasnosti prebieha novelizácia stavebného zákona. Pred samotným začiatkom výstavby budovy je potrebné okrem stavebnej dokumentácie pripraviť aj projekt organizácie výstavby. Našou snahou je, aby bol už v tejto projektovej fáze vypracovaný aj manuál užívania budovy. Ten by mal byť pomôcka pre budúceho správcu resp. facility manažéra. V oblasti vzdelávania je našou snahou vychovať generáciu odborníkov a manažérov v oblasti FM. Ich úlohou nebude do detailov poznať každú skrutku v budove, ale ovládať súvislosti a poznať stanovené štandardy. Tým, že už štvrtý rok máme na Stavebnej fakulte postgraduálne štúdium Facility management, ktorý sa podarilo akreditovať na STU, celkom sa nám darí pripravovať ľudí pre povolanie facility manažéra v praxi.
Ani nie 10 rokov dozadu bol FM na Slovensku v plienkach a väčšina spoločností ani nevedela, čo to vôbec znamená. Zmenilo sa odvtedy niečo?
Zmenilo sa, samozrejme. Prvé lastovičky v oblasti FM sa na Slovensku objavili v 90-tych rokoch minulého storočia príchodom zahraničných firiem ako Johnson Controls a MOL, kde bol facility management samozrejmou súčasťou riadenia podporných činností týchto spoločností. Vtedy na Slovensku ešte nikto netušil, čo to vlastne je. Dnes je situácia diametrálne odlišná, pretože hlásia sa nám mnohí pre nás neznámi ľudia, ktorí chcú vedieť viac o FM. Veľký ohlas mala napríklad júnová konferencia Dni facility managementu 2013, ktorú organizovala SAFM, kde hosťom bol napr. Thomas Mitchel z USA (bývalý prezident IFMA), ako i Ing. Ondřej Štrup. O členstvo v SAFM prejavujú záujem firmy samé bez toho, aby sme ich museli oslovovať a to je tá veľká zmena oproti minulosti. Skratka SAFM sa pomaly stáva renomovanou značkou, zaručujúcou kvalitu.
Vykonávať komplexnú správu objektov pre väčšie organizácie je zrejme nevyhnutnosť. Kedy sa oplatí si na tieto činnosti najať externé spoločnosti? Je možné vykonávať facility management aj vo vlastnej réžii s vlastnými zaškolenými zamestnancami?*
FM si môže organizácia vykonávať aj sama, čiže FM môže byť vnútorný a malo by byť na tieto činnosti vytvorené osobitné oddelenie. Outsourcing sa oplatí vtedy, keď po analýze podporných činností vyjde najavo, aké sú náklady na interný FM. Vyčísľujú sa v nej náklady za všetko od platov zamestnancov až po výdaje za ich pracovné oblečenie. V prípade, že cenové ponuky od externých firiem za výkon činností FM sú nižšie, ako interné náklady, tak sa outsourcing oplatí. Možno to znie kruto, ale je to tak. Navyše, externá spoločnosť musí zabezpečiť kvalitu poskytovaných služieb. Popisuje ju aj norma EN 15221-3, ktorá stanovuje ukazovatele výkonnosti služieb. Pre klienta to zároveň znamená, že nemusí si viazať kapitál na zariadenie, potrebné pre výkon činnosti FM. V každom prípade, prítomnosť facility manažéra ako interného zamestnanca, ktorý pozná budovu, je nevyhnutnosť. Facility manažér by mal byť podľa môjho názoru dokonca člen vedenia organizácie, aby mal dokonalý prehľad o tom, čo sa v spoločnosti deje, mohol na všetko pohotovo reagovať a vedel si vytvárať strategické plány facility managementu. Vyjasnené musí byť aj riešenie havarijných stavov a ďalších situácií. Popisuje to dokument Servis Level Agreement, v ktorom sú podchytené právomoci poskytovateľa služieb aj klienta. Tie sa nesmú prekrývať ale kooperovať. Ak nevedia spolupracovať, outsourcing FM je zrelý do koša.
Je lepšie outsourcovať rôzne typy služieb viacerými externými firmami alebo všetko zastrešiť jedným poskytovateľom?
Lepšie je mať jedného. Tí však zväčša nemajú všetky profesie, ktoré sú potrebné pre výkon komplexného facility managementu. Preto si najímajú subdodávateľov. Hlavná výhoda outsourcingu FM spočíva v tom, že vedenie organizácie sa môže sústrediť na svoju hlavnú činnosť a od facility manažéra dostáva iba súhrnné správy. Nevýhodou je zase pohyb osôb po budove resp. budovách, ktoré nemajú s organizáciou nič spoločné, ale nachádzajú sa v priestoroch kvôli výkonu FM. Externého poskytovateľa služieb je vhodné zmluvne zaviazať aspoň na 3 roky, veď len nábehová krivka, počas ktorej sa poskytovateľ dostane do obrazu, trvá pol roka.
Do akej miery dokáže FM pomôcť prevádzkovateľovi k tomu, aby dostal solídne hodnotenie v rámci certifikácie LEED, BREEAM, DGNB resp. iných certifikačných systémov?
Na to, aby budova získala nietorý z certifikátov, musí byť trvalo udržateľná. Facility manažér by mal teda dôsledne dbať o dodržiavanie projektových parametrov trvalej udržateľnosti. A s tým vie najlepšie pomôcť skúsený facility manažér, ktorý už nejakú trvalo udržateľnú budovu spravoval.
Aké pedagogické činnosti sa v súvislosti s FM vyvíjajú na Slovensku? Nachádzajú absolventi tohto štúdia uplatnenie v praxi? Aké subjekty na trhu siahajú po absolventoch?
Na našej fakulte momentálne vyučujeme predmet Údržba budov, ktorý sme do učebných plánov zaradili pred 5 rokmi. Na to, že predmet existuje iba piaty rok a je voliteľný, hlási sa nám každý rok 50% všetkých študentov, ktorí si vyberajú voliteľné predmety, čo ja osobne považujem za úspech.
Popri tom organizujeme dvakrát do roka postgraduálne štúdium Facility management. Prvý cyklus sa uskutočňuje od marca do mája, druhý od októbra do decembra. Momentálne prebieha štvrtý rok a doteraz ho absolvovalo asi 130 ľudí. V máji sme toto štúdium nechali akreditovať. Zúčastňujú sa ho najmä profesionáli z praxe a podľa doterajších odoziev si ho pochvaľujú. Je o neho pomerne veľký záujem, hoci musia účastníci pre neho obetovať päť sobôt. Aktuálne máme prihlásených 16 ľudí a sama pociťujem, že to je maximálny počet, kedy sa dá s nimi rozumne pracovať.
Vzdelávanie v oblasti FM na fakulte sa snažíme koncipovať tak, aby študenti cítili prepojenie s praxou. Preto absolvujem s nimi aj 2-3 exkurzie za semester a pozývam si na prednášky ľudí z praxe a spoločností, kde sa FM reálne vykonáva. Momentálne je z firiem dopyt po absolventoch so zameraním na FM a najlepšie takých, ktorí majú za sebou aj postgraduálne štúdium FM. V poslednom období sa v oddeleniach facility managementu v radoch klientov alebo poskytovateľov služieb zamestnalo šesť našich absolventov.
Neprestanem, pokiaľ facility management na Slovensku nenájde uplatnenie. Už sa k tomu blížim, pretože vychovávame neustále nových potenciálnych facility manažérov a usilovne pracujeme na tom, aby na fakulte vznikol predmet s názvom Facility management.
Aké sú trendy vo facility managemente?
Všetky trendy sa v podstate nachádzajú v sedemdielnej norme EN 15221, ktorá síce nie je záväzná, ale mala by sa aplikovať. Na Slovensku je momentálne najviac aplikovaná STN EN 15221-2 ktorá dáva návod na uzavretie zmluvy o poskytovaní služieb, v ktorej by mali byť zachytené ukazovatele kvality poskytovaných služieb. To platí hlavne pri outsourcingu, ale pokojne sa taká zmluva môže uzavieť aj pre interný facility management. Zatiaľ som však takýto prípad na Slovensku nezaznamenala.
Zaujímava je takisto EN 15221-3, ktorá hovorí o kvalite a EN 15221-6 zaoberajúca sa priestorovým manažmentom. Tá je veľmi dôležitá pre developerov. Táto časť vznikla preto, lebo pomaly v každej krajine prebiehalo meranie priestorov inak a pri demonštračnom meraní rovnakých priestorovi bol najväčší rozdiel až 30%. Dôvodom sú rôzne postupy pri uplatňovaní národných noriem. V jednej sa meria s omietkou, v druhej bez nej, tretia meria svetlú výšku, štvrtá konštrukčnú výšku a pod. Najnovšia norma STN EN 15221-7, ktorá vyšla prekladom v tomto roku, sa venuje benchmarkingu. V Čechách sa benchmarkingom zaoberá firma Alstanet. Dostáva od organizácií údaje a na základe hodnotiacich kritérií ich vie zoradiť do kvalitatívneho rebríčka. EN 15221-5 hovorí o skvalitnení procesov vo facility managemente a slúži pre zdokonaľovanie facility manažéra, ktorý sa chce dostať na vyššiu úroveň.
Ako by podľa Vás mal vyzerať dokonalý facility management?
Dokonalý FM je taký, ktorý sa riadi normou STN EN 15221 a s tým spojený dokonalý facility manažér by mal mať prehľad o tom, čo to je FM a akú úlohu má v rámci toho, čo robí. A samozrejme musí mať prax.
Na záver trochu provokatívna otázka. Niektoré kuloárne zdroje tvrdia, že odbornú komunitu facility managementu na Slovensku tvorí do 200 ľudí a tí sa v tejto oblasti točia stále dookola v tých istých spoločnostiach. Neznamená to, že facility management dosiahol na Slovensku stav nasýtenia a nemá už veľmi čo ponúknuť?
Niektorým ľuďom z praxe sa to môže takto javiť, ale to samozrejme závisí od miery výstavby. Nových stavieb je pre pretrvávajúcu krízu ako šafranu. Ja však nemám pocit, že by FM na Slovensku dosiahol nejaký vrchol. Ten dosiahneme v FM vtedy, keď budeme mať kvalitných facility manažérov, nech by ich malo byť hoci len 30. Na druhej strane, medzi tie tradičné tváre sa dostávajú aj absolventi napr. tí z našej fakulty. Navyše o FM sa v ostatnom čase začali zaujímať aj realitné kancelárie najmä kvôli luxusnejším nadštandardným bytovým domom, v ktorých sa ponúkajú ďalšie služby.
