Doterajšie postupy údržby

Mnoho rokov bola na prevádzkovaných výťahoch vykonávaná kompletná údržba takmer úplne rovnakým spôsobom – odborní pracovníci vykonávali podľa svojho uváženia aspoň raz mesačne prehliadku zariadenia, upratovanie, nastavenie a povinnosti spojené s dohodnutým zákazníckym servisom. Barometrom používaným pre hodnotenie kvality údržby výťahov bol čas. Takto sa obvykle darilo zabezpečiť bezpečnú prevádzku výťahu a maximalizovať čas prevádzkyschopnosti výťahu.

Avšak nárastom nákladov na údržbu a tlakom konkurenčného prostredia sa čas vyhradený na vykonanie previerok výťahov skracoval, aby sa zabezpečila základná podnikateľská potreba – zisk. Následne sa obidve skupiny - dodávatelia aj prevádzkovatelia výťahov zhodli na potrebe vytvorenia kvality v oblasti preventívnej údržby. V tom istom čase došlo aj k zásadným zmenám v konštrukcii výťahových zariadení. V minulosti bola konštrukcia výťahov prevažne mechanická – relé, drôtové prepojenia, mechanické prepínače a motorové generátory. Všetky tieto prvky si vyžadovali rozsiahlu rutinnú kontrolu človekom. V priebehu 70-tych rokov minulého storočia technici zaoberajúci sa výťahmi vyvinuli polovodičové riadenie, indikáciu signálov LED technológiou, samodiagnostické systémy, pričom v posledných rokoch už možno vo výťahoch vidieť zakomponované najnovšie high-tech a počítačom podporované služby.

Údržba výťahov v2.0

Posun vo vyhotovení výťahov od mechanických zariadení k moderným, mikroprocesorovým počítačovým systémom mal vplyv aj na to, že bolo potrebné zmeniť postupy preventívnej údržby tak, aby reflektovala na požiadavky moderných výťahov vybavených high-tech systémami. Dodávatelia vyvinuli inovatívne techniky určené na to, aby výkon servisných technikov viedol k maximalizácii prevádzkového času výťahu. Ponuka týchto služieb závisí od konkrétneho dodávateľa, avšak medzi spoločné trendy patria nasledujúce oblasti:

Vzdialené monitorovanie výťahu

Pre väčšinu pracovníkov z oblasti správy budov sú modemy súčasťou každodenného života. Poskytovatelia servisu výťahov využívajú vzdialené monitorovanie pre kontrolu prevádzkyschopnosti výťahu, spustenie výťahu ako aj pre diagnostiku príčin pri poruche výťahu. Vďaka týmto technológiám možno systémy monitorovať v reálnom čase tak z kancelárie v budove ako aj z miesta dodávateľa servisu
a služieb, ktorý v prípade potreby dokáže zabezpečiť účinnú a rýchlu opravu.

Modulárna údržba

Nové metódy údržby majú za cieľ minimalizovať neefektívne strávený čas v rámci servisného výjazdu a zameriavajú sa na optimalizáciu času stráveného u zákazníka. V rámci takýchto údržbárskych postupov majú servisní technici pridelené rôzne moduly úloh, ktoré majú pri svojej návšteve niekoľkokrát do roka u zákazníka vykonať. Počas jedného výjazdu sa ale nemusia vykonávať všetky údržbárske moduly. Niektoré z nich umožňujú stráviť viac času kontrolou činnosti dverí, údržbou strojovne či čistením šachty. Iné kontroly zase trvajú kratšie a je ich možné vykonať len vizuálnou kontrolou. Výsledkom je, že majiteľ budovy sa už nestretáva s pravidelnými rutinnými údržbárskymi kontrolami, na aké sme doteraz boli zvyknutí.

Špecialisti

Iné metodológie údržby maximalizujú výkonnosť zamestnancov pri vykonávaní rôznych údržbárskych úkonov. V rámci konkrétnej budovy môže byť jeden technik pridelený na vykonávanie rutinných úloh upratovania, zatiaľ čo iný bude mať na starosti zabezpečenie toho, aby bol výťah správne nastavený. Výsledkom bude, že vlastník budovy môže vo svojej nehnuteľnosti vidieť rôznych technikov v rôznom čase.

Zmluvy o výkone

Tento typ zmluvy sa zameriava na výsledky, zatiaľ čo doterajšie zmluvy boli zvyčajne postavené skôr na definovaní počtu hodín údržby. Nehovorilo sa v nich ale o tom, kedy a ako často majú špecialisti na údržbu výťahov uskutočňovať špecifické úlohy týkajúce sa údržby, alebo to, koľko hodín trvá výkon nejakej úlohy. Zmluvy o výkone naopak určuje štandardy týkajúce sa výkonu výťahu, vrátane času prevádzky dverí, počtu privolaní na rôzne poschodia či času bezporuchovej prevádzky výťahu. Dôveryhodný a spoľahlivý dodávateľ služieb je profesionál, ktorý vie, aké úlohy je potrebné vykonať v danom čase, aby boli všetky výkonové kritéria splnené. Všetky odchýlky od dohodnutého výkonu výťahu sú v zmluve zakotvené vo forme pokuty, ktoré fungujú pre majiteľa budovy ako kompenzácia za nedodržanie zmluvne dohodnutého výkonu výťahu.

Zodpovednosti prevádzkovateľa budovy

Zmeny v akýchkoľvek obchodných procesoch, obzvlášť tých, kde sa vyskytujú aj kultúrne odlišnosti, predstavujú výzvy. Navyše bez ohľadu na metódu realizácie údržby nie je možné presunúť celú zodpovednosť na dodávateľa servisu a služieb. Z toho vyplýva, že prevádzkovatelia budov musia pri zle zrealizovaných výkonoch údržby zohrávať aktívnu úlohu, aby zabezpečili spokojnosť svojich nájomníkov.

Prevádzkovatelia budov musia v prvom rade porozumieť zmluvnej dohode uzavretej s dodávateľom služieb – aký typ služieb je predmetom zmluvy a kto je zodpovedný za vykonanie rôznych bezpečnostných testov. Po druhé, prevádzkovateľ budovy musí poznať všetky strojno-technologické zariadenia vo svojej budove – ich vek a možnosti ako aj ich nároky na údržbu. Prevádzkovateľ budovy by mal byť uzrozumený aj o nových metódach údržby, ktoré by mohli byť nasadené na dané zariadenia. A nakoniec by prevádzkovatelia budovy mali mať s dodávateľom služieb partnerský vzťah – obidve strany musia rovnakým spôsobom chápať očakávania, ktoré boli stanovené na výkon výťahu ako aj metódy, akými je možné tieto očakávania naplniť.

V prípade, ak dodávateľ údržby vykonáva vzdialené monitorovanie alebo využíva modulárny program údržby, musí sa prevádzkovateľ budovy s týmito skutočnosťami oboznámiť a vzájomne si odsúhlasiť časový harmonogram, kedy majú byť jednotlivé výkony zrealizované. Ak sa akákoľvek z dohodnutých úloh nezrealizuje v dohodnutom čase, dodávateľ musí prevádzkovateľa informovať, kedy to vykoná.

Napriek tomu, že v mnohých prípadoch je možné využívať vyššie spomínané nové metodológie údržby, stále existujú prípady, kedy je potrebné údržbu vertikálnych dopravných prostriedkov vykonávať podľa pravidelného časového harmonogramu. V týchto prípadoch nie je možné využívať vzdialené monitorovanie, minimalizovať ich vykonávaním modulárnej údržby ani kompenzovať ich vo forme zmluvných pokút. Medzi takéto prípady patria:

Činnosť dverí – jedným z najdôležitejších parametrov z hľadiska bezpečnej prevádzky výťahu je správna činnosť dverí. Rýchlosť a tlak zatvárania dverí ako aj čas, počas ktorých dvere zostávajú otvorené, sú veľmi prísne regulované viacerými normami a predpismi. Zodpovední prevádzkovatelia budov musia zabezpečiť, aby ich dodávateľ výkonu údržby dodržiaval kontrolu dverných systémov výťahov v súlade s týmito predpismi.

Zariadenia pre kontrolu dverí – toto sú základné zariadenia pre ochranu verejnosti, ktoré sa využívajú v súvislosti so zaseknutými dverami, vandalizmom a vyosením. Z dôvodu ich správnej prevádzky je potrebné tieto systémy pravidelne kontrolovať.

Presnosť zastavenia – veľké percento nehôd súvisiacich s výťahom je spojených s tým, že kabína nezalícuje presne s úrovňou podlahy. Malú odchýlku chybného zalícovania nemožno odhaliť zo servisného strediska využívajúceho vzdialené monitorovanie; len kontrola kabíny na každom poschodí priamo na miesto vykonávaná človekom bude zárukou, že aj táto bezpečnostná požiadavka je splnená.

Činnosť bezpečnostných systémov – normy predpisujú zabezpečenie vhodnej komunikácie z vnútra kabíny výťahu. Zároveň ďalšie predpisy a normy určujú aj intervaly, v ktorých sa musia testovať hlásiče požiaru inštalované v kabíne výťahu.

Úroveň oleja v hydraulických systémoch – v hydraulickom systéme existuje niekoľko miest, kde môže dochádzať k priesaku oleja a jeho úniku. Miesta v systéme so zvýšeným tlakom majú časom tendenciu presakovať. Monitorovanie stavu hladiny oleja možno zrealizovať aj vzdialeným pripojením sa. Únik oleja môže spôsobiť riziko vzniku požiaru či v najhoršom prípade zničenie budovy.

Záver

Priemysel výrobcov a dodávateľov výťahov a súvisiacich riešení stagnoval z hľadiska ponuky produktov a údržbárskych zvykov dlhé roky. Zakomponovanie moderných technológií do konštrukcie výťahov vyústilo do zmien aj v oblasti spôsobu dodávok servisu a výkonu údržby. Ak sa nové metodológie presne dodržiavajú, môžu prevádzkovateľom, ako objednávateľovi údržby pomôcť riadiť ich náklady a maximalizovať čas bezporuchovej prevádzky ich zariadení. Je dôležité, aby prevádzkovatelia budov vedeli o týchto zmenách a aktívne sa podieľali na tvorbe zmluvy o údržbe pre svoje zariadenia na vertikálnu dopravu.

Zdroj: Shepler, S.: Elevator Maintenance Delivery Practice Trends, Lerch Bates, Inc., White Paper, dostupné 14.2. 2015.